カテゴリー: シミュレーション

ローン返済シミュレーター

住宅ローンシミュレーターを早速改修しました。
使い方を説明する前に改修しました。
是非アプリを使って、ご自身の住宅ローン計画にお役立てください。
本シミュレーターはある一定の前提のもの、概算で算出しています。
実際にかかる金額とは異なりますので、ご注意ください。

https://ver2realestatesimulator-dnavfnu8g8bi889fzxpwhl.streamlit.app/

◆ 使い方 ~初期画面 ~◆

 

下記アプリを開くと下記画像が出てきます。
https://ver2realestatesimulator-dnavfnu8g8bi889fzxpwhl.streamlit.app/

これらに必要な条件を入れるとシミュレーターが走ります。

 

1. 物件価格

   購入したい物件の価格を入力してください。

2. 頭金

   頭金を入力して下さい。

3. 諸費用

   住宅を購入する際に発生する諸費用には様々な税金や手数料が発生します。
   実際にそれぞれの企業で見積もりを取ってみないと分かりません。
   ただし、一般的に物件価格の5~8%が目安です。

   種別	項目	支払い先・時期
   税金	印紙税	売買契約書・住宅ローン契約書に添付
   	登録免許税	土地・建物の所有権登記時（引き渡し時に司法書士へ委託）
   	不動産取得税	引き渡し後、納税通知書に従って納税
   	消費税	売主が課税事業者の場合、購入価格に含む
   手数料	仲介手数料	仲介会社に契約時、引き渡し時に各半金
   	登記代行手数料	司法書士への報酬・実費を引き渡し・登記時に
   住宅ローン関連	事務手数料	住宅ローン契約時に金融機関へ
   	住宅ローン保証料	〃
   保険料	火災保険料	保険契約時（通常、住宅ローン契約前）に保険会社へ
   	地震保険料	〃
   清算金	固定資産税等	引き渡し時、日割りで売主へ
   	管理費等	〃

   出典 : 中古マンション購入時の「諸費用」はいくら必要？

4. 返済期間

   返済期間する年数を記載してください。一般的には35年で組む人が多いです。ただし、支払期間を短くしてさっさと返済したい人、
   支払期間を長くして月々の負担を軽くしたいなどニーズは様々かと思います。ご希望の返済期間をインプットしてください。

5. 金利

   金利の変動によって支払い金額が大幅に変わります。政策金利影響を受ける短期プライムレート(金融機関が1年未満の優良企業に貸し付ける金利)
   の変動が住宅ローン金利(変動金利)に直接影響し、支払総額が大幅に変わります。
   初期設定は0.6%としていますが、様々な値を入れてシミュレーションしてみてください。

6. 管理費 (マンションの場合)

   マンションを購入したら必ず管理費がかかります。高いからダメ、安いからダメというものではありません。
   適切な管理費を払い、住まう満足感、利便性だけでなくマンションの資産維持に影響します。
   使途は共用部の清掃、維持管理、修繕、電気代、コンシェルジュサービス など様々あり各マンションに依存します。
   タワーマンションは高額になる傾向にあります。初期設定は一般的な購入時価格を入れています。
   
   

7. 修繕積立金 (マンションの場合)

   マンションを維持するためには、必ず修繕が必要になります。壁、配管、耐震、エレベーター交換 など交換する際には、
   大規模修繕を行う必要があり、必ず発生する費用となります。急に何百万円も支払うように指示があっても
   支払えない人が続出するため、住人が毎月積み立てるコストになります。
   
   
   

8. インフレ率

   建築費、人件費、など物価は将来的に上昇する見込みがあり、管理費、修繕積立金が上昇する可能性があります。
   そこで、本シミュレーターではインフレ率を考慮することができるように設定しました。
   不要な場合は0を記入ください。
   他のシミュレーションサイトでは抜けがちで、他とは差別化を図れるしみ
   
   

9. 面積

   今後、修繕積立金、管理費の計算ロジックに使用しようと思いますが、現機能ではインプット不要です。
   
   

10. 建屋比率、土地比率

    固定資産税の計算に使います。固定資産税も不動産購入シミュレーションで抜けがちな項目です。
    本シミュレーターでは概算値として織り込むこととしました。
    
    課税台帳に登録されている価格や課税標準額がケースバイケースのため、このコストは目安としてお使いください。
    正しい固定資産税の計算結果は税理士にご相談をお願いします。

    https://ver2realestatesimulator-dnavfnu8g8bi889fzxpwhl.streamlit.app/
    
    

過去の経験

人生の最も大きな買い物といえば、住宅購入ではないでしょうか。その住宅購入で気になるところは、

立地、広さ、間取り、階、周辺環境など多岐にわたると思います。

ただ、最も気になるところは「費用」ではないでしょうか。

私も自分の収入で支払いが可能な物件を探していました。

不動産屋さんに相談したときに、目当ての物件を購入した場合の支払いシミュレーションをFPにしてもらいました。

提携していないと言っていたFP(FPは契約したら手数料をもらう仕組みだと思うので、お金のやり取りはあるかと思います)さんがやってきて、専門のソフトを使って実施。

そのシミュレーションは簡易的なもので、一定の支払額になっている「住宅ローンの返済額」と一定の「家計の支出額」と一定の「収入」と

大きな支払い(子供の学費、車の購入 など)が考慮されたシンプルな情報を使ったもの。

その時の説明を聞いて、この物件なら自分で支払えるだろうな！と思いましたが、結局は決断しませんでした。

 

あとから気付いたこと

今になって気づいたこととしては住宅ローンの支払いだけに注目した場合、このシミュレーションには以下の観点が抜けていると思います。

① 変動金利なのに一定のローン返済

② 管理費・修繕積立金

③ 固定資産税

④ 条件が変わったらどうなるか？もらった紙しかない。(場合によっては、タブレットで見せられて記憶に頼るしかない。設定した条件もあいまい)

 

① : なぜ一定なのか、一定にするにも非常に低い金利設定の可能性

② : 管理費・修繕費はかかるもので、インフレ状態、老朽化により減ることはないが増えることはある

③ : 固定資産税の考慮がされていない

④ : この場合だったらどうなるのかな？などほかの条件で検討ができない。紙を見て1つの簡易シミュレーションしか見れない。← 特にここが一番課題かと思われる。

 

本シミュレーションについて

上記のような困りごとを解決するために、誰でも使えるアプリを公開することにしました。

まずは、アプリケーションにアクセスしてみてください。

使い方は次の記事に載せたいと思います。

 

アプリを開く

 

※ 今はプロトタイプです。これから機能拡充をしていき使ってもらいやすいようバージョンアップしていきます。